Existe un problema fundamental con el enfoque de reasentamiento de la Autoridad Nacional de Vivienda (NHA): ofrece unidades habitacionales bajo términos financieros y condiciones de proyecto que muchas familias urbanas pobres no pueden sostener de manera realista. 

Esto crea un ciclo donde los beneficiarios luchan por mantener sus hogares y a menudo se ven obligados a soportar graves dificultades económicas o a "vender" ilegalmente sus derechos por desesperación.

Cuando las familias abandonan o venden estas unidades, la frustración pública a menudo se dirige hacia los beneficiarios. Muchos dicen, "Binigyan na nga sila ng pabahay, pinakawalan pa," o se quejan, "Kami nga nagpapakahirap magtrabaho pero hindi binibigyan ng pabahay" o "Nasasayang lang ang tax ko sa libreng pabahay para sa mga iskwater." Estas reacciones surgen de un concepto erróneo común de que las unidades de vivienda en los sitios de reasentamiento de la NHA se entregan gratuitamente a las familias de asentamientos informales (ISFs). La realidad es mucho más compleja.

Para entender por qué los esfuerzos de reasentamiento fallan, necesitamos mirar más allá de estos juicios superficiales y examinar el programa de reasentamiento de la NHA — uno estructurado alrededor de un enfoque corporativo que enfatiza la recuperación de costos en lugar de proporcionar apoyo significativo y duradero a los habitantes informales urbanos. 

Luchando por sobrevivir

La NHA construye "viviendas socializadas" destinadas a "ciudadanos desfavorecidos y sin hogar" según lo define la Ley de Desarrollo Urbano y Vivienda (UDHA) de 1992. Pero sus unidades de vivienda se venden a los beneficiarios a tasas de interés más bajas y períodos de pago más largos, no se entregan gratuitamente (excepto en casos especiales como proyectos post-Yolanda).

Como corporación de propiedad y control gubernamental (GOCC), la NHA debe gestionar sus costos y generar ingresos. Este marco corporativo da forma al programa de reasentamiento del gobierno, contrastando con las agencias de vivienda de otros países que alquilan unidades habitacionales de propiedad gubernamental a tarifas por debajo del mercado a quienes no pueden permitirse una vivienda en el mercado privado.

Para reducir los costos de producción, la mayoría de los proyectos de la NHA se ubican en terrenos baratos lejos de los centros urbanos. Los ahorros en costos del proyecto, sin embargo, se traducen en cargas pesadas para las familias reasentadas.

Separados de trabajos y medios de subsistencia en la ciudad, los hogares sufren una pérdida significativa de ingresos. Para hacer frente, muchos alquilan espacios para dormir en la ciudad — a menudo también en asentamientos informales — para trabajar. Regresan a casa solo los fines de semana o una vez al mes para ahorrar en desplazamientos agotadores. Con apenas lo suficiente para sobrevivir, las familias recurren a pedir prestado a los vecinos para comprar comida. Muchos, principalmente mujeres, dejan el trabajo para cuidar a sus hijos. Los servicios básicos como agua y electricidad a menudo son poco fiables, y las escuelas y hospitales son difíciles de alcanzar. Las unidades de vivienda defectuosas a menudo obligan a los hogares a gastar sus limitados ingresos en reparaciones urgentes solo para hacerlas habitables.

Dadas estas dificultades, los beneficiarios a menudo carecen de la capacidad para pagar su amortización mensual, que típicamente comienza entre P200 y P600 después de una moratoria de un año. Aunque esto puede parecer asequible desde fuera, es una carga pesada para familias que viven al día.

La carga financiera empeora a medida que el esquema de pago de la NHA aumenta los saldos de préstamos con el tiempo, agrega intereses anuales e impone penalizaciones por pagos atrasados. Esto crea una trampa de deuda que hace casi imposible que las familias aseguren una tenencia permanente.

Enfrentados a necesidades de supervivencia, muchos beneficiarios recurren a vender ilegalmente sus "derechos" sobre sus unidades. Hogares no-ISFs o en mejor situación a menudo compran estos derechos, exponiendo una grave escasez de vivienda (incluso para los no pobres) y la fuga de subsidios destinados a los pobres.

Amenaza de desalojo

La precaria situación de las familias en sitios de reasentamiento está por empeorar bajo la nueva carta de la NHA. En mayo de 2025, el presidente Marcos Jr. firmó la Ley de la República No. 12216, extendiendo la vida corporativa de la NHA por otros 25 años. Mientras las reglas de implementación están pendientes, los defensores de la vivienda han dado la alarma sobre una disposición que es peligrosa para el mismo sector que la NHA tiene el mandato de servir. 

La ley faculta a la agencia de vivienda para "expulsar y desmantelar sumariamente, sin necesidad de orden judicial", a cualquier ocupante informal o ilegal — incluidos los beneficiarios atrasados en los pagos — en sus proyectos después de solo un aviso de 10 días. Esta cláusula no apareció en ninguno de los proyectos de ley de la carta de la NHA que se pidió revisar a las organizaciones de la sociedad civil, lo que sugiere que esta disposición altamente consecuente se insertó sin la consulta adecuada con grupos de pobres urbanos durante las audiencias públicas.

¿Por qué preocupa esta disposición? Primero, permite el desalojo "sin necesidad de orden judicial". La Constitución es clara: las personas no pueden ser privadas de su hogar o propiedad sin el debido proceso legal. 

Segundo, va en contra de las salvaguardias existentes bajo la UDHA, como un aviso de 30 días (no 10), consulta adecuada y coordinación con agencias antes de que tenga lugar cualquier desalojo. Dar a la NHA poder unilateral de expulsión sumaria elude las protecciones procedimentales por las que las comunidades pobres urbanas y los defensores lucharon durante décadas. 

Tercero, aumenta el riesgo de abuso y desalojos arbitrarios. A menos que esté estrictamente limitado en las directrices de implementación, la NHA podría invocar este poder sumario contra beneficiarios en dificultades que se atrasan en los pagos. 

Es una corporación

El duro poder de desalojo de la NHA subraya su papel fundamental como GOCC encargada de "asegurar la cobranza y recuperación" de deudas de los beneficiarios — quienes en gran medida financian las operaciones de la agencia a través de sus pagos de amortización. Como corporación, la NHA depende de sus ingresos para cubrir personal, mantenimiento y otros gastos operativos, a pesar de recibir asignaciones del presupuesto nacional. Gran parte de sus ingresos depende de los pagos de familias que enfrentan los desafíos adicionales de vivir en sitios de reasentamiento distantes.

Sin embargo, la eficiencia de cobranza de la NHA sigue siendo baja, oscilando entre el 20% y el 50% entre 2015 y 2022, según un informe de la Comisión de Auditoría (COA). Para abordar esto, la agencia ha implementado varios programas de condonación de préstamos que renuncian a penalizaciones e intereses por morosidad. El programa más reciente, que se ejecuta de mayo a octubre de este año, tenía como objetivo ayudar a más de 200,000 titulares de préstamos de vivienda a largo plazo condonando el 100% de las penalizaciones e intereses por morosidad, más el 95% de los intereses de amortización no pagados. El impacto de esta última ronda de condonación en el rendimiento general de cobranza de la NHA aún no está claro.

La renovación de la carta de la NHA ofreció una oportunidad crucial para reformar el programa de reasentamiento del gobierno. Los defensores pedían cambios sustanciales en cómo la NHA sirve a los "desfavorecidos y marginados" y contribuye a resolver la escasez de vivienda, con algunos incluso presionando por su abolición.

En cambio, la nueva carta mantiene a la NHA en un camino de negocios como siempre mientras le otorga poderes más duros que arriesgan producir asentamientos informales nuevamente. Difícilmente es una fórmula para resolver la crisis de vivienda del país. – Rappler.com

Gerald Nicolas está con el Programa de Pobreza Urbana y Gobernanza del Instituto John J Carroll sobre Iglesia y Asuntos Sociales (ICSI), un instituto de investigación orientado a la defensa basado en la Universidad Ateneo de Manila y miembro del Apostolado Social de la Sociedad de Jesús (SJSA).